 Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения. Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками. Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.
С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?
Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?
Основными среди них являются следующие:
- приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
- покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
- оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
- покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
- приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.
Все это доставит множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех возможных проблемах при оформлении сделки.
Ключевые особенности приобретения вторичного жилья
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.
Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:
- не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
- кто является собственником жилья;
- есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы, ипотека, залоги, аресты и т.п.);
- соответствие жилой площади технической документации;
- репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.
Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.
Проверка документов
Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.
Тщательному изучению подлежат следующие бумаги:
- договор;
- завещание;
- документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
- документ, удостоверяющий право собственности;
- акт о приватизации жилья и справка о лицах, участвовавших в приватизации.
Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным. Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями. Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.
Проверка личности и документов продающей стороны
Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно удостоверение личности. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг. Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем. Эта проверка является очень важной, поскольку если в право устанавливающих документах будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически очень сложно или невозможно (может оказаться, что не с кого взыскивать или у лица просто не окажется средств или доходов, с которых может быть произведено взыскание).
Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающих в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку о лицах прописанных в данном жилище.
Проверка права собственности через реестры
Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.
Проверить это можно, осуществив запрос выписки в кадастре из реестра недвижимого имущества.
Для этого потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости. Но здесь важно понимать, что на сегодняшний день, эта информация может быть не полной. Например встречаются случаи, что в реестре не указаны все лица, участвовавшие в приватизации, а только один основной квартиросъемщик. Поэтому, надо запросить справку о лицах, участвовавших в приватизации жилья.
Предварительное заключение сделки
Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.
Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.
Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?
Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:
- желательно, чтобы договор заключался в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире и они поставили свою подпись, что подтвердит в случае возникновения проблем, что они были в курсе продажи квартиры;
- продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
- реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
- сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
- оплата должна происходить в национальной валюте или же при указании другой валюты, необходимо указать привязку в официальному курсу;
- обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
- на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.
Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва, лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.
Страхование вторичного жилья
Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.
Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:
- если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
- одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
- заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.
Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.
Процесс оформления покупки вторичного жилья
Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:
- Поиск привлекательного объекта недвижимости.
- Изучение подлинности документации.
- Проверка личности продавца.
- Оформление сделки и внесение аванса.
- Подготовка необходимого пакета документов.
- Подписание бумаг обеими сторонами.
- Регистрация нового владельца в государственном органе.
- Составление акта приема/передачи квартиры.
Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы. | 
