Адвокат Молдова, Адвокат Кишинев - статьи

Договор купли-продажи с пожизненным содержанием и договор ренты

До введения в действие нового Гражданского кодекса договор купли-продажи с пожизненным содержанием заключался в соответствии со ст. 445 ГК МССР, в которой говорилось о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Гражданским кодексом РМ введено понятие договора пожизненного содержания (ст. 839- 846 ГК РМ), являющегося разновидностью договора ренты.

Так же как и договор купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения.

Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и (или) членов его семьи).

Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан Молдовы пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.

Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки - как для продавцов, так и для покупателей.

  Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для продавца

1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.

2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.

3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.

4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.

5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным, в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.

  Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя

1. Квартира приобретается практически "даром" - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.

2. Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).

3. Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия. Этот вопрос придется, скорее всего, решать в судебном порядке.

В настоящее время все разновидности договора ренты подробно и четко регламентированы в ГК РМ.

Гражданский кодекс РМ предусматривает две формы отчуждения имущества под выплату ренты:

- постоянная рента;
- пожизненная рента;

 Какова суть договора ренты?

Ренту можно определить как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в аренду или передаваемого в собственность имущества. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 847 ГК РМ).

  Кто может выступать в роли рентоплателыиика?

Гражданский кодекс РМ не предусматривает никаких ограничений для рентоплательщика. Платить ренту может как гражданин, так и организация.

  Кто может быть рентополучателем?

Ныне действующий ГК РМ каких-либо ограничений не предусматривает. Однако на практике сделки купли-продажи с условием пожизненного содержания заключаются в основном с пожилыми одинокими или нетрудоспособными людьми.

  Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких рентополучателей?

Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан, доли которых признаются равными, если иное не предусмотрено договором.

Со смертью одного из рентополучателей выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.

  Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания?

В принципе пожизненное содержание рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры или дома с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т. д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.

Таким образом, договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный, но и личностный характер, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В связи с этим часто возникают конфликты именно личного, а не правового характера - ведь процесс предоставления пожизненного содержания строится на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что основной причиной расторжения договора, предусматривающего пожизненное содержание, является не нарушение плательщиком своих обязательств, а конфликты и разрыв в личных отношениях сторон. Как правило, именно разногласия личного характера ложатся в основу взаимных обвинений, в том числе и материального характера. Поэтому в договоре следует предусмотреть не только имущественные обязательства, но и положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.

  Какие положения необходимо внести в договор ренты?

Прежде всего, нужно четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты. В договор желательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Чем подробнее в договоре будут определены все его условия, тем больше вероятность того, что в дальнейшем не возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Целесообразно также определить денежный эквивалент объема содержания. В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на "ранее достигнутые договоренности".

Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку объем содержания, предоставленный в натуре, практически невозможно доказать, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что, в конечном счете, ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.

В договор должно быть внесено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.

Стоит подумать о внесении в договор условия о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.

Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами. Таким образом, в случае возникновения между сторонами конфликтов личного характера услуги по содержанию получателя ренты могли бы оказываться третьими лицами, естественно, за счет плательщика ренты.

Договором пожизненного содержания может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 853 ГК РМ). Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов, которые впоследствии, как правило, перерастают в разногласия относительно объема предоставляемых услуг. Важно также определить объем предоставляемых услуг.