|
Порядок продажи жилья
В последнее время рынок недвижимости существенно расширился и возникает существенное количество вопросов связанных с куплей-продажей жилья. Этот статьей начнем цикл на данную тему и надеемся, что вы найдете много полезной для вас информации.
Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров.
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи жилого помещения является, возмездным и взаимным.
Существенными условиями, как договора продажи недвижимости, так и его разновидности - договора продажи жилого помещения, следует считать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Предметом договора продажи жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паевые накопления, за которые ко дню совершения сделки денежные средства выплачены полностью. Прежде всего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом имущества и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:
название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»);
данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так имущество в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;
данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, имущество т.д.
Поскольку условие о предмете является существенным, то не достижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.
Следует учесть, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в реестре недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости (в том числе и договор продажи жилого помещения) должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская (предприятие, занимающееся продажей принадлежащей ему или от имени клиента недвижимости) фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.
Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе.
Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.
Закон устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
И на что, хочется обратить особое внимание, все сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального оформления.
| 
